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解读“南宁80岁仍在还房贷”新政：“接力贷”换新衣，50岁贷百万可降千元月供
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2023年02月14日 09:28 173
Connor
出品 | 搜狐财经
作者 | 冯紫彤 叶子沛
“为了套房奋斗到80岁？”“退休工资都不保了”……近日，关于“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的讨论沸沸扬扬。
据报道，广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，包括中信银行等部分银行已经在执行该政策。
对此，中信银行方面回应称，外界对此规定理解有误。并非“年龄期限延长至80岁”而是“贷款人年龄加贷款期限放宽至不超过80岁”，“贷款人年龄不超过 70 岁”这一规定并没有改变。
搜狐财经致电南宁市多家银行信贷部门时发现，接力贷“擦边球”似重出江湖。
有一股份行南宁分行信贷部门员工对搜狐财经表示，该行规定贷款人年龄加贷款期限仍不可超过70岁，但若父母收入能够覆盖房贷月供2.1倍+一个直系亲属做担保即可按最小年龄人的贷款期限进行贷款。
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可为中年购房者减负，月供减少21%
贷款人年龄加贷款期限放宽至不超过80岁。可理解为，年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。
易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具。其本质上是增加了部分购房者的贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力。
据其测算，在房贷年龄期限延长至80岁的情况下，40-59岁年龄段的中年人更容易增加10 年的贷款期限。
据此，严跃进团队假设：某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金。不考虑房贷利率下调的因素，若按过去模式，需要 20 年内偿清贷款。而现在则可以调整为 30 年。统计显示，政策实施前该购房者的月供额为6113元/月，而现在则为4832元/月。如此对比，其可以减少1281元/月，即月供压力减少了21%。
所以此类政策客观上具有积极的减负效应，或者说可以为中年人的购房减轻负担。
据中信银行方面回应，当前，该政策仅于南宁分行实行，且目前尚未有业务落地。
“房贷年龄期限延长”并非新鲜事。早在2019年，“杭州最长可贷到80周岁”的消息便曾引发舆论热议。据彼时媒体报道称，杭州某银行推出“接力贷”产品，即父母和子女两代人可接力还款，在此产品下，房屋按揭贷款最长可贷到80周岁。
“在一定程度上，此类产品确实可以属于接力贷”，针对此次南宁房贷年龄期限延长一事，严跃进评论称。
“接力贷”重出江湖？需夫妻收于高于月供2.1倍+子女担保
“接力贷”指用父母购房资格买房，父母作为主贷款人和子女一起承担还贷责任的住房信贷产品。
2022年4月时，广州有银行重启“接力贷”，但仅“存活”一天即被叫停。
但近日，搜狐财经致电南宁市多家银行信贷部门时发现，类“接力贷”产品已有复苏。
一股份行南宁分行信贷部门员工对搜狐财经表示，该行规定贷款人年龄加贷款期限不可超过70岁，但若父母收入能够覆盖房贷月供2.1倍+一个直系亲属做担保即可按最小年龄人的贷款年限进行贷款。
即假设夫妻年龄均为50岁、有一女25岁，若按“贷款人年龄加贷款期限不超过70岁”的规定，该夫妻能够办理房贷的最高年限应为20年。但若该夫妻收入和超过了月供的2.1倍、且其女儿为其提供担保，由于25+30<70，该夫妻可获得30年的贷款时长。
该信贷部门员工同时表示，这类情况多用于子女借用父母的名额购买属于自己的“二套房”，既能获得多套房产，又不违反限购政策。
“但很多时候老人的收入是没办法覆盖的”，该员工补充道，若子女名下贷款已结清或有购房资格，父母+子女的收入合计超过月供的2.1倍也可以父母的名义办理房贷。
故而，此类“接力贷”必然会在一定程度上”助力”炒房，从而损害真正有首套房购房需求群体的权益。
南宁首套房利率降至3.7%，楼市已现回暖
据1月新政，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
当前，国内多地首套房贷款利率已应声下跌。其中南宁首套利率降至3.7%，为全国最低水平。
大力度降息的背后是南宁房市的凄清。
据国家统计局数据，南宁二手房价格自2021年7月起下跌，至2022年底，已连续下跌18个月。
据中指研究院数据，2022年南宁主城区商品住宅成交均价12526元/㎡，同比下跌3.9%，为近五年来首次下跌。同时，近三年南宁主城区商品住宅成交量持续下滑，2022年南宁主城区商品住宅成交395.3万㎡，同比下降33.6%。
进入2023年，南宁楼市已出现回暖迹象。据南宁当地媒体报道，“近期人气和销量较好的楼盘，不少在售楼栋的销售去化率突破70%，而且一些楼栋的成交备案量自1月份以来涨幅明显”。
那么，放宽年龄限制是否将进一步促进南宁楼市回暖？
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，不要给予过高期待。
卢文曦表示，金融宽松对楼市购买行为支持比较有效。但是这部分买家年龄相对大一些，效果未必有那么明显。首先，贷款年限太长比如贷足30年，总利息会超过贷款总额，不划算，通常比较经济的平衡点在20年左右；其次，真的60岁退休后，收入减少，还贷压力增加，反而是不确定因素，所以贷款人未必会这么做选择。
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